Los gastos e impuestos de comprar una vivienda: notaría, registro, gestoría e impuestos como el ITP o el AJD, más allá de la propia hipoteca

Qué vas a aprender hoy

En las lecciones 6, 7 y 8 viste cómo leer las condiciones de un préstamo, qué seguros van vinculados y cómo elegir entre hipoteca fija, variable o mixta. Todo eso trata sobre el dinero que pides prestado. Hoy vas a mirar un bloque distinto y que mucha gente subestima al calcular cuánto dinero propio necesita: los gastos e impuestos de la propia compraventa, que existen tanto si pides hipoteca como si pagas al contado. Vas a ver qué paga el comprador y qué paga el banco desde un cambio legal de 2018, y cómo distinguir el impuesto que depende de si la vivienda es nueva o usada.

Conceptos base

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): impuesto que paga quien compra una vivienda usada, es decir, una que no se compra directamente al promotor que la construyó. Se calcula sobre el precio de la compraventa (o sobre un valor de referencia si es mayor, según la normativa de cada comunidad).

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): el impuesto que paga quien compra una vivienda nueva directamente al promotor. ITP e IVA son excluyentes entre sí en la compra de una vivienda: nunca pagas los dos a la vez por la misma operación, uno u otro según si la vivienda es nueva o usada.

AJD (Actos Jurídicos Documentados): impuesto que grava determinados documentos notariales con contenido económico e inscribibles en un registro público, entre ellos la escritura de un préstamo hipotecario y, en algunos casos, la propia escritura de compraventa.

Sujeto pasivo: en derecho tributario, la persona o entidad obligada legalmente a pagar un impuesto. No siempre coincide con quien se beneficia económicamente de la operación, como vas a ver con el AJD de la hipoteca.

Arancel: en el caso de notarios y registradores, la tarifa que cobran por su trabajo no es libre: está fijada por el Estado mediante un real decreto, con un porcentaje que decrece a medida que aumenta el valor del inmueble. Esto es distinto de la gestoría, cuyos honorarios no siguen esa tarifa pública y cada gestoría fija los suyos.

Gestoría: la empresa o profesional (gestor administrativo) que se encarga de la tramitación en papel de la operación: liquidar los impuestos correspondientes, presentar la escritura en el Registro de la Propiedad y ocuparse de otros trámites administrativos derivados de la compra o del préstamo.

Desarrollo

Dos operaciones distintas, aunque se firmen el mismo día

Cuando compras una vivienda con hipoteca, en realidad firmas dos contratos distintos, normalmente en la misma cita con el notario: la escritura de compraventa (tú compras el inmueble a quien te lo vende) y la escritura de préstamo hipotecario (el banco te presta el dinero, con la vivienda como garantía). Esto importa porque la ley que cambió el reparto de gastos en 2018 y 2019 solo afecta a la segunda operación, no a la primera. El propio Banco de España lo aclara sin ambigüedad en su portal de educación financiera: la normativa “hace referencia únicamente a los gastos de formalización del préstamo hipotecario”, no a los de la compraventa. (Banco de España, Cliente Bancario)

Esta distinción es la fuente de la mayoría de confusiones sobre quién paga qué, así que conviene tenerla clara desde el principio: unos gastos van ligados a pedir el préstamo, y otros van ligados a comprar el inmueble, con o sin préstamo de por medio.

Los gastos del préstamo hipotecario: qué paga el banco desde 2018

Antes de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y del Real Decreto-ley 17/2018 que la precedió, era habitual que el banco trasladara al cliente casi todos los gastos de formalizar la hipoteca. Eso cambió. El Banco de España resume el reparto actual así: la entidad financiera asume “las minutas de la gestoría, los derivados de la escritura del préstamo hipotecario ante notario, los de registro y los impuestos” derivados del préstamo. El cliente, por su parte, sigue pagando “la tasación del inmueble y los gastos notariales de la copia de la escritura” que se queda para sí. (Banco de España, Cliente Bancario)

El impuesto al que se refiere ese reparto es el AJD que grava la escritura del préstamo hipotecario. Aquí hubo un cambio legal concreto y verificable: el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, modificó el artículo 29 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD para establecer que, “cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”, es decir, al banco. La norma entró en vigor el 10 de noviembre de 2018 y se aplica a las escrituras firmadas desde esa fecha en adelante. (BOE, Real Decreto-ley 17/2018)

Es importante no confundir esto con “ya no hay que pagar el AJD de la hipoteca”: el impuesto se sigue pagando, solo que ahora lo paga el banco en vez del cliente. No te va a llegar una factura por ese concepto si tu hipoteca se firmó después de esa fecha.

Los gastos de la compraventa: lo que no cambió esa ley

Aquí está la parte que se olvida con más frecuencia al presupuestar una compra: si compras una vivienda usada, tú, como comprador, sigues pagando el ITP sobre el precio de la compraventa, con independencia de que pidas hipoteca o no. Ese impuesto no está tocado por la ley de 2018-2019, porque esa norma habla solo del préstamo, no de la transmisión del inmueble.

El ITP es un impuesto cedido: el Estado fija un tipo general de referencia, pero cada comunidad autónoma puede aprobar el suyo propio, y la mayoría lo hace. El texto refundido de la Ley del ITP y AJD fija en su artículo 11 el tipo general estatal en el 6% para transmisiones de inmuebles, aplicable solo “conforme a lo previsto” cuando la comunidad autónoma no haya aprobado un tipo distinto. En la práctica, esto significa que el tipo que te toca a ti depende de dónde compres, y puede ser distinto al 6% estatal. (BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 11)

No existe un listado único y estable de tipos por comunidad autónoma que puedas memorizar en esta lección, porque cada una lo fija y lo modifica por su cuenta. Lo que sí puedes hacer, y es tu ejercicio de hoy, es consultar el tipo vigente en la agencia tributaria de tu propia comunidad autónoma antes de calcular cuánto necesitas.

Cuándo pagas IVA en vez de ITP, y el AJD que va con él

Si compras una vivienda nueva, la primera entrega hecha por el promotor tributa por IVA, no por ITP. La propia Agencia Tributaria lo explica así en su portal: “la venta de viviendas nuevas por el promotor (primeras entregas de viviendas) tributa por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)”, mientras que las segundas y posteriores entregas —viviendas usadas, aunque las venda un particular o una empresa— tributan por ITP. La Agencia Tributaria ofrece incluso una herramienta, el “calificador inmobiliario”, para resolver casos dudosos. (Agencia Tributaria, “Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP?”)

El tipo de IVA aplicable a la vivienda nueva es del 10% con carácter general, y del 4% (tipo superreducido) para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, según la propia Agencia Tributaria. Ese porcentaje incluye hasta dos plazas de garaje cuando se transmiten junto con la vivienda. (Agencia Tributaria, manual práctico del IVA)

Cuando una operación tributa por IVA en vez de por ITP, la escritura de compraventa sí puede quedar sujeta además al AJD (cuota gradual sobre documentos notariales), porque ITP-transmisiones y AJD son incompatibles entre sí en la misma operación, pero IVA y AJD no lo son. El tipo general estatal de esa cuota es del 0,5%, también con la comunidad autónoma como responsable de fijar el suyo propio si lo desea. (BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 31)

Es decir: en vivienda usada normalmente pagas solo ITP; en vivienda nueva del promotor normalmente pagas IVA más AJD sobre la escritura de compraventa. Los porcentajes concretos de ITP y de AJD dependen de tu comunidad autónoma.

Notaría: quién paga la escritura de compraventa, y por qué el precio no es negociable

Los honorarios del notario no son libres: siguen un arancel fijado por el Estado mediante el Real Decreto 1426/1989, con un porcentaje que baja a medida que sube el valor de la operación. Esto significa que, para una misma escritura, cualquier notario en España cobra lo mismo (con pequeñas variaciones permitidas), a diferencia de lo que ocurre con una gestoría o una agencia inmobiliaria. (BOE, Real Decreto 1426/1989)

Sobre quién paga esa factura en la compraventa (no en el préstamo, que ya viste que paga el banco): la regla general de partida está en el Código Civil, en su artículo 1455, que distingue entre los gastos de otorgar la escritura (a cargo de quien vende) y los de la primera copia y las siguientes (a cargo de quien compra), “salvo pacto en contrario”. En la práctica del mercado inmobiliario español, es muy habitual pactar justo lo contrario de esa regla por defecto: que el comprador asuma la mayor parte de estos gastos, incluida la escritura matriz. Por eso conviene revisar qué dice tu contrato de arras o tu escritura, en vez de asumir automáticamente cuál de las dos reglas se aplica en tu caso.

Registro de la Propiedad: para qué sirve y cuánto cuesta

Inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad no es un trámite decorativo: es lo que hace que tu compra sea oponible frente a terceros, es decir, que cualquiera que consulte el registro vea que tú eres el propietario. Sin esa inscripción, tu derecho de propiedad existe entre tú y quien te vendió, pero es mucho más vulnerable frente a reclamaciones de otras personas. Al igual que los notarios, los registradores de la propiedad cobran según un arancel público, fijado por el Real Decreto 1427/1989, también decreciente según el valor de la operación. (BOE, Real Decreto 1427/1989)

Gestoría: el trámite que casi siempre acaba pagando alguien

La gestoría no cobra por arancel fijo, sino por un precio que cada una establece. Su trabajo habitual en una compraventa incluye liquidar el ITP o el AJD que correspondan ante la administración autonómica, presentar la escritura en el Registro y hacer el seguimiento del expediente hasta que la inscripción queda completa. Recuerda que, si hay hipoteca de por medio, la gestoría vinculada a formalizar ese préstamo la paga el banco desde la Ley 5/2019; pero si necesitas o quieres una gestoría para trámites de la compraventa en sí (liquidar el ITP, por ejemplo), ese gasto no está cubierto por esa misma ley y corre de tu cuenta salvo que lo negocies de otra forma.

Aplicación práctica

Entra en la web de la agencia tributaria de tu propia comunidad autónoma (búscala como “agencia tributaria” seguido del nombre de tu comunidad) y localiza dos datos concretos: el tipo general de ITP para transmisiones de vivienda usada entre particulares, y el tipo de AJD para documentos notariales. Apunta ambos porcentajes. Si en tu comunidad existen tipos reducidos para primera vivienda o para compradores jóvenes y cumples los requisitos, apunta también ese tipo reducido. Con esos dos o tres números guardados, ya tienes la pieza que más varía de un sitio a otro y que necesitarás en cualquier cálculo real de gastos de compra, sea hoy o cuando te plantees comprar.

Errores comunes

Dar por hecho que, como el banco paga los gastos de formalizar la hipoteca desde 2018, “el banco paga los gastos de comprar la vivienda”: la ley de 2018-2019 cubre solo el préstamo, no la compraventa, y el ITP (o el IVA más AJD en vivienda nueva) los sigue pagando quien compra.

Usar el tipo estatal por defecto del 6% de ITP o del 0,5% de AJD como si fuera el que se aplica en cualquier lugar de España: son solo el suelo que aplica cuando la comunidad autónoma no ha fijado uno propio, y la mayoría sí lo ha hecho, con tipos distintos entre comunidades.

Calcular solo la entrada y el importe de la hipoteca al planificar cuánto dinero propio hace falta, sin reservar aparte el dinero para ITP o IVA, AJD, notaría, registro y gestoría: estos gastos normalmente se pagan al contado en el momento de la firma, no se pueden financiar dentro de la misma hipoteca del inmueble.

Fuentes

1. Banco de España, Cliente Bancario, “¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?”: https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/que-gastos-te-toca-pagar-cuando-contratas-una-hipoteca-.html
2. Banco de España, Cliente Bancario, “Gastos asociados a la hipoteca”: https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/primerospasoscon/Gastos_asociados_a_la_hipoteca.html
3. BOE, Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (sujeto pasivo del AJD en préstamos hipotecarios): https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-15344
4. BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (artículos 11 y 31, tipos generales estatales): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359
5. Agencia Tributaria, “Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP?”: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/compro-vivienda-tengo-que-pagar-itp.html
6. Agencia Tributaria, tipos impositivos del IVA (vivienda nueva 10%, VPO 4%): https://sede.agenciatributaria.gob.es/static_files/Sede/Tema/IVA/IVA_reperc/Tipos_IVA_2026_26_02_2026.pdf
7. BOE, Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, Arancel de los Notarios: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111
8. BOE, Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, Arancel de los Registradores de la Propiedad: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28112
9. Código Civil, artículo 1455 (gastos de escritura entre vendedor y comprador): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763

Nota: esto es material educativo, no asesoramiento fiscal. Los tipos de ITP y AJD dependen de tu comunidad autónoma y pueden cambiar cada ejercicio; verifica siempre la cifra vigente en la web oficial de tu agencia tributaria autonómica antes de calcular un gasto real.

Para la próxima lección

Con lo que ya sabes de hipotecas, seguros vinculados y gastos de compra, la siguiente lección va a comparar el coste real de comprar frente a alquilar a largo plazo, más allá de la intuición de que “alquilar es tirar el dinero”.